Domy modułowe

Domy modułowe to ciekawa alternatywa dla tradycyjnego budownictwa, ciesząca się coraz większą popularnością w naszym kraju. Decyduje o tym między innymi krótki czas realizacji i duża przewidywalność kosztów inwestycji, a także rozwój technologiczny umożliwiający powstawanie domów modułowych całorocznych, w tym energooszczędnych. Bardzo wygodnych w stosowaniu i estetycznych. Interesuje Cię ten temat? Może nawet planujesz stworzenie własnego domu modułowego? W tym artykule znajdziesz wszystkie najważniejsze informacje!

Co to dom modułowy?

Dom modułowy to rodzaj budynku jednorodzinnego, tworzonego z jednego lub więcej gotowych, łączonych ze sobą modułów. Z kolei moduł to nic innego, jak przestrzenna konstrukcja powstająca w fabryce, która następnie jest przewożona na plac budowy i tam montowana. Moduł stanowi jedną sekcję budynku i może być z łatwością zespalany z innymi, tworząc w ten sposób duże lub małe domy modułowe. Mało tego! Z wykorzystaniem takich prefabrykowanych elementów po czasie powiększa się już istniejące budynki.

Kiedyś popularnością cieszyły się domy kontenerowe modułowe – stawiane po klęskach żywiołowych, jako budynki socjalne. Wiele osób wybierało też dom modułowy letniskowy – zamiast każdego roku wydawać pieniądze na noclegi w hotelach, hostelach czy obiektach wczasowych, inwestowano właśnie w taki mały, ale własny domek wczasowy. Dziś technologia rozwinęła się na tyle, że budownictwo modułowe przestaje być kojarzone z tymczasowością, a coraz częściej jest pomysłem na uformowanie mieszkalnego domu całorocznego. Estetycznego, funkcjonalnego, energooszczędnego.  Sprzyja temu m.in. możliwość tworzenia konstrukcji o różnych rozmiarach – parterowych lub piętrowych, również z poddaszem użytkowym, a nawet domów modułowych „bliźniaków”. Pomaga też dostępność dobrej izolacji termicznej i opcja opracowania instalacji kluczowych do wygodnego życia (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, grzewczych itp.).

Gotowe domy modułowe są szczególnie popularne w krajach skandynawskich, Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Na przykład fińskie domy modułowe bardzo często podaje się jako przykład budownictwa taniego i bliskiego naturze. Pomysł ten coraz śmielej trafia do Europy, w tym Polski. Dziś nikogo nie dziwią modułowe domki stawiane obok budynków powstających tradycyjnymi metodami. Kto wie, może niedługo to właśnie domy modułowe zdominują rynek i wyobrażenia konsumentów?

Z czego zbudowane są domy modułowe?

Modułowe domy powstają przy wykorzystaniu różnych materiałów i konstrukcji. Oto najpopularniejsze z nich!

Domy szkieletowe modułowe – stalowe

Najpopularniejszy rodzaj domów modułowych to dom szkieletowy o konstrukcji stalowej. Cieszy się największym uznaniem w Kanadzie i Stanach Zjednoczonych. Wynika to z dużej odporności domów modułowych o konstrukcji stalowej na niekorzystne działanie pogody, w tym huraganów, do których dochodzi często w tamtym rejonie świata. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by taki domek postawić w Polsce. Jest to nawet zalecane ze względu na postępujące zmiany klimatu i coraz częstsze anomalie pogodowe w naszym kraju.

Charakterystyka:

Domy modułowe o konstrukcji stalowej powstają z profili zimnogiętych, charakteryzujących się dużą wytrzymałością, a jednocześnie niewielkim ciężarem. Te z kolei tworzone są ze stali konstrukcyjnej klasy 280 lub 350, ocynkowanej ogniowo powłoką 275 g/m2. Dlaczego? Aby uczynić materiał odpornym na korozję. W fabryce takie profile łączy się za pomocą nitów lub śrub w ramy i kratownice. Taka technologia zasadniczo umożliwia formowanie domów modułowych całorocznych do czterech kondygnacji z maksymalną wysokością ścian do 6 metrów, o łącznej rozpiętości stropów równej 12 metrów (z opcją rozszerzenia do 24 metrów dzięki dodatkowemu profilowi dla wiązarów dachowych).

Z czego się składa?

Dom modułowy całoroczny składa się w tym przypadku ze stalowego szkieletu i płyt stanowiących ściany, sufit i podłogę – drewnopodobnych, włókno-cementowych lub warstwowych. Do tego dochodzi warstwa izolacyjna, najczęściej wykonana z pianki poliuretanowej (PIR), wełny mineralnej lub styropianu. Wewnątrz budynku w większości przypadków mamy do czynienia z płytami gipsowo-kartonowymi lub gipsowo-włóknowymi. Elewacja jest niemal dowolna – wykończona dekoracyjną, nowoczesną blachą, drewnem lub materiałem drewnopodobnym.

Drewniane domy modułowe – szkieletowe

To drugi najpopularniejszy rodzaj mieszkalnego budownictwa modułowego. Prym wiedzie głównie w krajach skandynawskich i Kanadzie, dlatego często pojawiają się pod nazwą „domy skandynawskie” lub „domy kanadyjskie”. Szkielet budynku powstaje z litego drewna, świerkowego lub sosnowego, które wcześniej jest osuszane, strugane i zabezpieczane przed wpływem czynników zewnętrznych: ognia, szkodników, pleśni. Ściany zewnętrzne to głównie płyty wielowarstwowe drewnopochodne (np. MFP) wzbogacone o warstwę izolacyjną, najczęściej z wełny mineralnej. Z kolei ściany wewnętrzne to znów płyty gipsowo-kartonowe lub gipsowo-włóknowe. Drewniany domek modułowy uznawany jest za estetyczny, a dzięki licznym walorom drewna jako materiału budowlanego także bardzo funkcjonalny.

Poza tym domki modułowe całoroczne – nieszkieletowe – tworzy się z:

• Keramzytobetonu – to materiał będący połączeniem ceramicznego kruszywa z gliny (keramzytu) oraz betonu. Tworzony z ich pomocą moduł wykazuje się lekkością, trwałością, odpornością na wilgoć i bardzo dobrymi właściwościami termoizolacyjnymi. W takim przypadku mamy do czynienia ze stalowym szkieletem budynku wypełnionym keramzytobetonową masą. Całość, jak zawsze, jest dodatkowo ocieplana i wykańczana, zarówno od zewnątrz, jak i od wewnątrz.
• Betonu – to domy całoroczne modułowe oparte na zwartych, monolitycznych modułach zbrojnych. Charakteryzuje je zwarta, trwała konstrukcja o dużej odporności na niekorzystne działanie czynników zewnętrznych. Nie można jednak mówić o jej lekkości, stąd transport i montaż betonowych modułów jest większym wyzwaniem niż w przypadku innych materiałów.

Jak powstają domy modułowe?

W zależności od przyjętej konstrukcji szacuje się, że nawet 90% nowoczesnych domów modułowych powstaje w fabryce. Na szybkość realizacji (1-3 miesiące) i niewielki rozmiar prac na placu budowy możemy liczyć zarówno wtedy, gdy interesuje nas mały dom modułowy (35 m2) o letniskowym charakterze, jak i dom całoroczny modułowy (80 m2 i więcej).

Eta prac nad domem modułowym w fabryce

W zależności od tego, czy mamy do czynienia z budownictwem szkieletowym czy modułowym nieco inny zakres działań jest realizowany w fabryce. W pierwszym przypadku na hali powstaje wyłącznie szkielet budynku. W drugim – większe, kompletne elementy, np. całe panele stropowe , ściany z już zamontowanymi drzwiami i/lub oknami czy całe pomieszczenia. W Fasthome budujemy moduły o wielkości 35 m2, także w jednym module jesteśmy w stanie zmieścić nawet 2-3 pomieszczenia! Powszechną praktyką jest realizacja niezbędnych prac wykończeniowych takich jak malowanie ścian, montaż baterii łazienkowych czy kładzenie paneli podłogowych na placu budowy. My mamy inne podejście – wszystkim tym zajmujemy się w fabryce. Dzięki temu ostatni etap przebiega dużo sprawniej a dom jest szybciej oddany do użytku.

Etap prac nad domem modułowym na plac budowy

Elementy utworzone na hali produkcyjnej dostarcza się na działkę inwestora i tam łączy ze sobą oraz uzupełnia o brakujące elementy, usadawiając na przygotowanych wcześniej fundamentach. Zostają też podłączone instalacje elektryczne, wodne czy kanalizacyjne. Najczęściej zajmuje to około 1-2 dni. W zależności od tego, jaki wariant domu wybraliśmy – dom modułowy pod klucz czy w stanie deweloperskim – zakres prac na placu budowy będzie nieco inny. W przypadku projektu domów modułowych z pełnym wykończeniem nasza ekipa budowlana na samym końcu zajmuje się łączeniem modułów, maskowaniem łączeń oraz podpięciem wszelkich mediów.

Ile kosztuje wybudowanie domu modułowego?

Jeśli chodzi o ceny domów modułowych to zależy ona od kilku czynników: wielkości budynku, kształtu oraz stopnia zaawansowania wykorzystanych technologii, w tym przede wszystkim jakości ocieplenia. Znaczenie ma również region i renoma danego producenta domów modułowych.

Domy modułowe całoroczne – cena

Do najtańszych metod należy budownictwo szkieletowe, zwłaszcza dom modułowy drewniany, który w wariancie „100 m2 i stan surowy” kosztuje średnio 220 tys. zł. W większości przypadków trzeba się jednak liczyć z kosztem rzędu około 300 tys. zł za budynek w stanie surowym. Domy modułowe całoroczne pod klucz związane są z ceną 400 tys. zł i więcej. Wydatek jest jeszcze większy, jeśli interesują nas ekologiczne domy modułowe – energooszczędne, a nawet pasywne, wykorzystujące odnawialne źródła energii.

Czego nie uwzględnia cena budowy domu modułowego?

Należy pamiętać, że do ceny domku modułowego trzeba doliczyć koszt fundamentów i wynajem specjalistycznego sprzętu (np. dźwigu o dużej nośności). Często inwestor musi też uwzględnić koszt przygotowania dojazdu dla tira transportującego moduły i dla dźwigu. Do tego dochodzi oczywiście cena za projekt domu modułowego – do kupienia w biurze projektowym lub u samego producenta oraz koszt wykończenia i umeblowania domku.

Trwałość domów modułowych

Cena domu modułowego – mniejsza lub zbliżona do ceny domu powstałego przy wykorzystaniu tradycyjnych metod budownictwa – połączona z krótkim czasem oczekiwania i atrakcyjnym wyglądem sprawia, że niekiedy zaczynamy kwestionować zasadność tego pomysłu. Bo jak to możliwe, że takie tanie i takie dobre? Doszukujemy się na przykład wad w trwałości domów modułowych, zwłaszcza jeśli interesują nas całoroczne domu modułowe, w których chcemy mieszkać i żyć na co dzień. Tymczasem nowoczesne domy modułowe mogą służyć przez dziesiątki lat!

Po pierwsze, choć domy jednorodzinne modułowe powstają w oparciu o inną technologię niż tradycyjna, w procesie ich tworzenia przestrzegane są dokładnie te same przepisy budowlane. Na oszustwa nie ma więc miejsca! Ponadto, budowa domu modułowego od początku wiąże się z zachowaniem najwyższych standardów jakości. Poszczególne moduły muszą bowiem wykazać się trwałością już w trakcie przewożenia z fabryki na działkę. To kolejny aspekt przemawiający za trwałością takich domów.

Po trzecie, całoroczne domy modułowe to nie nowość na rynku, a sprawdzone przez lata projekty, pochodzące z tak rozwiniętych rejonów, jak Kanada, Stany Zjednoczone czy Skandynawia. Wrażenie jakoby były one pomysłem jeszcze nieprzetestowanym jest tylko wrażeniem, wynikającym po części z tego, że budowa domów modułowych w Polsce zaczęła popularyzować się dopiero kilka lat temu. Nie miała zatem czasu okrzepnąć w świadomości rodzimych konsumentów. Nie oznacza to jednak, że należy się jej bać – wykwalifikowani producenci w większości dysponują bowiem doświadczeniem zdobywanym za granicą i stosują pochodzące stamtąd, zaawansowane technologie.

Technologie – właśnie! Cały czas mówimy o eko-domach modułowych, w których wykorzystuje się wiele nowoczesnych pomysłów, nadających obiektom trwałość i funkcjonalność nierzadko większą od tych, cechujących tradycyjne domy – murowane czy drewniane. Systemy klimatyzacji, bezpieczeństwa, inteligentnego i zeroemisyjnego lub niskoemisyjnego ogrzewania – to elementy obecne w wielu projektach domów modułowych. Przy nich trwałość szkieletu, ścian czy dachu wydaje się – i jest – oczywistością. Budowane są z materiałów o dużej odporności ogniowej, korozyjnej czy biologicznej, a także wysokiej jakości tworzyw termoizolacyjnych, pozwalających na użytkowanie obiektu przez cały rok, zawsze z gwarancją komfortu.

Dom modułowy sezonowy czy całoroczny?

Domek modułowy cechuje różnorodne zastosowanie. Sprawdzi się zarówno jako obiekt komercyjny – na przykład mobilne biuro sprzedaży nieruchomości, lokal gastronomiczny czy sklep, jak i jako dom modułowy mieszkalny – albo sezonowy, albo całoroczny.

Dom modułowy letniskowy (sezonowy) to najczęściej konstrukcja o drewnianym szkielecie, która pojawia się na działce inwestora w jednym module i jest montowana w ekspresowym tempie. To w większości przypadków dom modułowy parterowy o powierzchni około 30-40 m2. Choć bardziej wymagający klienci – np. chcący spędzać czas w domku razem z dużą rodziną – mogą postawić na sezonowe wykorzystanie dużego domu modułowego, z garażem, tarasem lub innymi udogodnieniami. Takie projekty nierzadko powstają jako inwestycja biznesowa, czyli domki na wynajem.

Całoroczny dom modułowy to z reguły bardziej zaawansowany projekt, ale i tu technologie używane w budownictwie modułowym pozwalają na osiągnięcie oczekiwanego rezultatu. Gotowe domy modułowe całoroczne to najczęściej konstrukcje stalowe – ze względu na ich satysfakcjonującą trwałość, również w kontakcie z nieprzewidywalnymi warunkami pogodowymi. W projekcie domów modułowych do stałego zamieszkania trzeba uwzględniane są też niezbędne instalacje: elektryczne, grzewcze i wodno-kanalizacyjne. Bardzo ważna jest także jakość podłoża – zarówno gruntu, jak i fundamentu.

Czy wiesz, że…? Warto uzgodnić z producentem domów modułowych dokładne wymogi względem fundamentów, aby w przyszłości, w razie jakichkolwiek problemów jakościowych, nie stracić prawa do skorzystania z gwarancji.

Skoro ma to być dom marzeń i miejsce do życia, nierzadko dla całej rodziny, w tej kategorii dominuje dom modułowy 80 m2 – z kilkoma pomieszczeniami.. Popularne są też modele domu modułowego 100 m2, a nawet o większym metrażu, do 200 m2! Wtedy część powierzchni użytkowej to np. poddasze, garaż czy taras. W dobie rosnącej świadomości środowiskowej wiele osób decyduje się na dom modułowy pasywny – o rozwiązaniach oferujących brak lub niewielkie rachunki eksploatacyjne. Konsumenci, którzy ponad nowoczesnością i minimalizmem stawiają sprawdzoną estetykę, często wybierają dom modułowy z kominkiem i domy modułowe z dachem dwuspadowym (np. domek typu „stodoła). Obiekty do całorocznego użytkowania występują zarówno jako dom modułowy piętrowy, jak i parterowy.

To ważne! Podczas gdy domki całoroczne modułowe sprawdzą się jako obiekty letniskowe/sezonowe, w drugą stronę to już nie zadziała – domki modułowe na działkę wakacyjną czy ogrodową nie będą na tyle funkcjonalne, by zapewnić komfort całej rodzinie podczas całorocznego użytkowania.

Dom modułowy a pozwolenie budowlane

Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi za pośrednictwem nowelizacji Prawa budowlanego z 2021 roku bez pozwolenia na budowę można postawić:

Dom modułowy do 35 m2 – parterowy i niepodpiwniczony,
Dom modułowy bez pozwolenia 70 m2 o maksymalnie dwóch kondygnacjach.

Co więcej, małe domy modułowe (35-metrowe) nie wymagają wykonania projektu budowlanego ani pomiarów geodezyjnych. Większe już tak. Warto jednak pamiętać, że choć do określonego metrażu możemy śmiało stawiać domy modułowe bez pozwolenia na budowę, to nadal fakt ten wymaga dopełnienia kilku formalności.

Bez pozwolenia, ale z kilkoma formalnościami – jakimi?

Budynek musi być przeznaczony wyłącznie na potrzeby prywatne (nie biznesowe), a zamiar jego postawienia trzeba zgłosić do stosowanego urzędu – miasta lub gminy, przedkładając mapkę informacyjną, rysunek projektowy (może być samodzielnie stworzony), wypełniony formularz zgłoszeniowy wraz z oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością i potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej.

Jeśli obiekt ma mieć więcej niż 35 m2, do urzędu musi trafić również projekt architektoniczno-budowlany opracowany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami, oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych, projekt zagospodarowania przestrzennego i oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (o ile nie ustanowiony zostanie kierownik budowy, a tak często jest w przypadku domu modularnego).

Co więcej, energooszczędne domy modułowe nie mogą stanąć jeden obok drugiego na tej samej działce – to informacja ważna zwłaszcza dla inwestorów instytucjonalnych. Przepisy pozwalają na budowę jednego domu modułowego całorocznego na 500 m2 działki. Jednocześnie wskazują, że na mniejszym terenie może powstać tylko jeden budynek maksymalnie 35-metrowy. Jeśli działka ma więcej niż 1000 m2, prawo dopuszcza umiejscowienie dwóch domków modułowych. Warunek jest jeden – nie mogą się ze sobą stykać ani oddziaływać na sąsiednie posesje. W takim przypadku trzeba też pamiętać, że aby modułowy domek został zamontowany, konieczna będzie praca dużego dźwiga, a to także wymaga miejsca.

Jeśli w ciągu 21 dni od złożenia kompletu dokumentów urząd nie zgłosi zastrzeżeń, można rozpocząć montaż domu modułowego.

* Warto wspomnieć, że 1 stycznia 2023 roku ma wejść w życie ustawa o budowie domu bez pozwolenia niezależnie od jego powierzchni. Według nowych przepisów konieczne byłoby wyłącznie zgłoszenie na podstawie projektu i zatrudnienie kierownika budowy, który też przeprowadzałby uproszczoną procedurę odbioru obiektu i oddania go do użytku. Ograniczenie obejmowałoby jedynie wysokość – budynek mógłby mieć maksymalnie dwie kondygnacje. Zapewne napiszemy o tym więcej na naszym blogu, kiedy ustawa wejdzie w życie.

Dom modułowy – wady i zalety

Zalety

• Krótki czas realizacji – kilka miesięcy w porównaniu do kilku lat w budownictwie tradycyjnym.
• Różnorodność projektów – dziś dostępne są różnorodne projekty domów modułowych: na obiekty parterowe, piętrowe, z użytkownym poddaszem, garażem, tarasem, z dachem płaskim lub dwuspadowym, o różnym metrażu i układzie pomieszczeń.
• Trwałość – domy modułowe powstają zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami budowlanymi, z najwyższej jakości materiałów i w oparciu o zaawansowane technicznie projekty. Służą przez dziesiątki lat.
  Możliwość rozbudowania projektu o dodatkowe opcje – i dopasowania go do indywidualnych wymogów inwestora.
• Dopasowanie do różnych działek – również mniejszych, węższych, a nawet pochyłych czy podmokłych.
• Montaż niezależnie od pogody – jako że nawet 90% domu powstaje w hali produkcyjnej, a prace na otwartym terenie są ograniczone do minimum, dom modułowy może zostać zamontowany nawet jesienią czy zimą.
  Możliwość przeniesienia domu w inne miejsce – nic nie stoi na przeszkodzie, by już postawiony domek modułowy zdemontować i przenieść w inne miejsce.
• Niewielkie koszty utrzymania – dobrze docieplone domy modułowe całoroczne, z ogrzewaniem wysokiej jakości, są niedrogie w eksploatacji i ekologiczne.
• Łatwa rozbudowa domu – po czasie okaże się, że potrzebny jest jeszcze jeden pokój, piętro lub garaż? Dodanie kolejnego modułu do obiektu nie będzie problemem!
• Wygodnie i w kontrolowanych warunkach – najczęściej budowę domu modułowego prowadzi jeden wykonawca, a wszystkie pojedyncze elementy powstają w kontrolowanych warunkach fabrycznych.

Wady

• Ograniczenie architektoniczne – mimo rosnącej popularności budownictwa modułowego i coraz większej liczby projektów, trzeba liczyć się z tym, że mamy do czynienia z ograniczonymi możliwościami architektonicznymi. Autorskie rozwiązania designerskie? To nie tutaj.
• Niewielu wykonawców – domy modułowe w Polsce są tworzone przez niewielu producentów. To oznacza, że usługę wykonania takiego domu warto zarezerwować wcześniej, uwzględniając ewentualną konieczność oczekiwania „na swoją kolej”.
• Konieczność organizacji dojazdu dla tira – wszystkie moduły niezbędne do stworzenia domu są transportowane dużymi, ciężkimi pojazdami. Na inwestorze spoczywa odpowiedzialność za przygotowanie dojazdu dla takiego samochodu.
• Jednorazowy wydatek „z góry” – umieszczamy to w kategorii „wady”, ale doświadczenie pokazuje nam, że dla niektórych klientów jest to zaletą. Tak czy siak, domy modułowe wiążą się z dużym, jednorazowym wydatkiem, niezmiennym w procesie budowania obiektu.
• Trudniej dostępny kredyt na dom modułowy – banki wypłacają kredyty hipoteczne w tzw. transzach, jedna na każdy z etapów realizacji budowy. Uzyskanie finansowania może być więc trudniejsze przy projekcie domu modułowego, wymagającego jednorazowego, dużego wydatku.

Podsumowanie

Atrakcyjne ceny domów modułowych, krótki czas ich powstawania, możliwość budowy bez pozwolenia, a przy tym dostępność nowoczesnych projektów wpisujących się w aktualnie panujące trendy, między innymi z niezależnością energetyczną i bliskością natury – wszystko to sprawia, że domy modułowe zyskują na popularności i coraz mocniej zarysowują się w polskim krajobrazie. Na rosnące uznanie konsumentów dla budownictwa modułowego wskazują też pochlebne i liczne opinie o domach modułowych, które można zasłyszeń w towarzystwie czy znaleźć w internetowej przestrzeni. Po części są one efektem tego, że dziś domy modularne pozostają dostępne dla każdego, kto marzy o własnym domku. Klienci z większym budżetem i potrzebami mogą wybierać spośród rozbudowanych projektów domu modułowego z poddaszem, garażem, a nawet tarasem. Osoby dysponujące mniejszą kwotą i o mniejszych potrzebach mają do dyspozycji piękne i funkcjonalne mikrodomy. W wyjątkowym przypadku zawsze można kupić dom modułowy używany z rynku wtórnego, ale to właśnie budowa własnego domku modułowego – z ceną „pod klucz” czy za stan deweloperski – daje najwięcej satysfakcji!